由於工作關係會經常出入荔枝角地區，很多時都會往附近的D2 PLACE商場閒逛，感覺1、2期兩個商場人流暢旺不斷和坐落不少文青小店，而且食肆種類繁多能夠滿足該區上班族的不同選擇，於是勾起我的好奇心去調查一下香港政府的 「活化工廈計劃」 與及一些同樣是舊歷史建築在「活化」後發展如何。
政策的源由
「活化工廈計劃」 源於香港政府在2010年4月起實施的公共政策，容許15年以上舊工業大廈業主免補地價將整幢工廈改裝活化，合法的改裝用途包括寫字樓、藝術工作室、服務式住宅等。 截至2017年底共有159宗申請獲批，釋放逾2,000萬方呎作商廈等工業以外用途。 有代理指出，不少已活化項目呎租較活化前高出一倍，恒基地產的活化項目九龍灣創豪坊最高呎租33元，接近同區甲廈。活化政策的目的是為了釋放工業用地的閒置資源，隨著90年代香港的經濟轉型，本土輕工業大量流失往內場發展，導致原有的工業大廈使用率急劇減少。 在我的調查當中發現D2 PLACE是其中最成功的一個例子。
====================================
羅氏集團第三代接班人羅正杰的實驗品 - D2 PLACE
1975年由羅定邦成立的羅氏集團，前身為羅氏針織時裝，業務包括時裝針織、毛衫製造、零售及地產四大範疇，家族企業包括知名時裝店Bossini等為港人熟識。 現任集團副主席兼行政總裁羅正杰是羅定邦二子羅蜀凱的兒子，在加拿大修讀建築後回港接捧家族生意。 羅正杰憶述初歸香港的時候發現不少本地商場早已被外國時裝品牌搶佔， 「本土派」 的時裝店即使連集團旗下姊妹品牌Bossini及bread n butter等也難以生存。 為了重新推動本土時裝產業，決定將93年時用10億元買入位於荔枝角道的「建業中心」工廈重新「活化」改建，將擁有30年樓齡的舊工廈搖身一變成地下至四樓為商場、五樓以上為寫字樓、另設有六千平方呎天台花園的嶄新商場。
建築師為MLA Architects (HK) Limited，而室內設計由Vinoti Design & Contracting Limited負責
整個工程項目斥資3億改裝，D2 PLACE一期正式在2013年落成，之後又再投資2億元翻新及改裝二期5至11樓，將其劃為實驗空間「TheLabs滙創坊」。 D2 PLACE的D2可解作荔枝角D2出口外，同時亦意指羅正杰的夢想(Dream)。 據報導所知，現時以D2 PLACE呎租平均50元計，兩期零售連寫字樓逾50萬平方呎， 集團每月租金收入估計高達二千多萬元。
以一期2樓提供面積1.2萬呎的周末文創市集為例，目的是租予本地創業者售賣自家製產品，並整合出一個生態系統(Ecosystem)讓創業者先在市集試水溫，若果反應良好就會提供2至3個月的短期租約給創業者成為快閃店(Pop-up Store)的機會，嘗試發展成為一個本土品牌;之後可進一步「挑戰」1年租約的銷售櫃枱(Kiosk)，進行較長時間的業務測試。完成銷售櫃枱的挑戰後，至第四關則是「兩條腿走路」，創業者可揀長租店舖做生意，或索性把產品放到集團百貨店The Barn寄賣。
個人看到最好的商鋪首選二期有來自台灣的品牌「大樹先生餐廳」，幾乎每次經過都能看到大批家長帶著一班小朋友在場地內一邊玩波波池和玩具，一邊吃兒童餐，是一個非常好的假日好去處。
====================================
默默無名的賽馬會創意藝術中心
不過，並非所有活化工廈都能同樣成功建立新形象，另一邊廂位於深水埗石硤尾的賽馬會創意藝術中心(The Jockey Club Creative Arts Centre，簡稱JCCAC)由香港房屋委員會的前石硤尾工廠大廈改建的藝術中心就不太引人注意。 整個活化項目由香港浸會大學主導，香港藝術發展局和香港藝術中心為策略夥伴，香港賽馬會慈善信託基金資助。
整個翻新和改裝大廈工程建築顧問由巴馬丹拿建築及工程有限公司(P & T Architects and Engineers Ltd.)出任，而MDFA建築師事務所（Meta4 Design Forum Ltd.）負責室內設計。
香港特區政府以期限七年託管協議（Entrustment Agreement）形式把賽馬會創意藝術中心的經營權交予香港浸會大學，中心以自負營虧模式運作。 按截至2015年6月底的年度財務報告，在逾千萬收入中有46%來自商業租戶，相比起D2 PLACE差距龐大，加上自玻璃天幕倒塌後，我每次經過仍然看到內部有不少竹棚及帆布蓋頂，維修速度如同政府維修道路般非常緩慢。 且外2016年全年錄得訪客人數31.2萬人次，按年跌8000人次；而正規場地的使用率平均只有73%，比上年度80%為低。當中有JCCAC開設工作室的藝術家表示，官方單位眼見JCCAC樓下展覽場地空置多時，管理層就突然要求他們舉行展覽，並且只有兩三星期籌備。 但到了租約到期時需要續租的時候，CEO又找上門問他其實在JCCAC做什麼事情，由此可見其管理質素有多荒謬。
按JCCAC財報顯示，年度開支1441萬元，其中只有136.1萬元或9.4%是節目開支。混亂的管理問題和遠離交通(地鐵站)的地理導致JCCAC難以成為熱門地點的主因。
====================================
沒有動漫的動漫基地
和D2 PLACE一樣在2013年成立的灣仔動漫基地，前身為建於1916年的綠屋，由市建局和香港藝術中心聯辦，打正旗號宣揚香港動漫文化。 然而開幕多年，根本沒人知道有一座樓叫做「動漫基地」，而內裡只有n年前的老夫子、龍虎門之流的資料展示，半點沒有現今流行動漫作品。 據香港藝術中心總幹事林淑儀(Connie)直言經營動漫基地最困難的地方，是大家期望有好多動漫相關店舖「最多人問我為何動漫基地沒有多一些動漫相關店舖?不是我們不想要有，而是香港動漫行業營運模式比較困難，我們沒有華納兄弟Looney Tunes專門店，也沒有像宮崎駿專門店。曾經我們有小克聾貓店，但現時小克都將營運移到網上發售居多，因為舖租問題。宇宙船全線結業，因為日圓平，香港人個個都直接飛去日本買，而支持不住。」她亦否認逼遷Penguin Lab和Zcratch Creation，更稱「搬走對他們是好事，動漫基地始終是二級歷史建築，有一定限制，例如必須關掉冷氣、牆身不能釘、揼。我們有時會叫他們做些工作坊，他們又不好意思不做，對他們亦是一種壓力。而且這裏真的不適合做工作坊，地下又不能弄髒。我們試過啦，但原來唔work。」
Connie透露開幕三年多，直至12月2日，動漫基地累計人流55.7萬人次。按首年曾公布的25萬人次數字顯示，其後兩年多人流只有30.7萬人次，出現明顯倒退。其中最有趣的是其中一位租客說過，每天最多只有10個客人，有時1個也沒有，最多人來的那天是Pokemon Go推出當日人們過來捉精靈(笑)。
在上個月的新聞報導得知，動漫基地已經正式結業並重新交由市建局營運，以後大家可以叫回「茂蘿街7號」，一場鬧劇就此告終。
====================================
港島的文創市集地標 - PMQ元創方
PMQ元創方位於中環鴨巴甸街35號，前身為1951年建成的荷李活道已婚警察宿舍。 香港特區政府於2010年11月宣布改造原址成為標誌性的創意中心，現交由同心基金、香港設計中心、香港理工大學及VTC聯辦。
在2014年開幕初時被人們批評政府不懂保育，翻新過報幾乎大半單位變成商鋪，失去了建築背後的歷史價值。 雖然如此PMQ出租率的高企代表這個市場非常適合作為創業人士的立腳點。 當中有部份租客認為租金過高，PMQ參考差餉物業估價署公布2012年的中區及上環乙級寫字樓的月均租金，訂出二樓以上平均400呎創意工作室的每月基準租金為18，000元，不包括管理費及水電費，除知名設計師外的本地設計師可獲最高20%至50%折扣優惠。但租客表示本地設計師折扣優惠大多被用作租金20至25%的管理費和水電費抵銷;與此同時，同一時又有人能夠在三年急速擴張至不夠位置容納員工而搬遷至炮台山寫字樓。 民間建築公司LAAB的設計總監吳鎮麟和建築總監葉晉亨不約而同認為PMQ帶來了曝光率與生意。 他們提到「好多人都覺得PMQ租金好貴，但其實PMQ工作室實用率逾九成，一般寫字樓就只有五至七成。計實用面積的話，PMQ呎價相對來說好便宜，你由中環找到灣仔都找不到這麼便宜的租金。」在PMQ能夠遇到很多不同公司的老闆，對於拓展人脈有一定幫助。
截至2016年3月底，PMQ全年收入5066萬元，比開業首年的1647萬元為多，但單是市場推廣費用就花去近2000多萬元，令營業虧損40多萬元。並且現時仍然面對著按年下跌的人次，顯然PMQ仍未找到一個妥善的宣傳方法穩定人流。
====================================
同場加映:First Hotel in Kowloon Bay
項目地址：九龍九龍灣君立酒店
完工日期：2017
設計室：APAC Workshop
設計師：Ken Fung
經典的「駱駝牌水壺」相信很多人都聽過這牌子，但又有多少人知道他們在九龍灣開了第一間酒店?在2017年駱駝牌第三代接班人梁澄宙將九龍灣舊廠房「新駱駝大廈」活化改建而成的君立酒店(Camlux Hotel)正式開幕，是全港首間以本土品牌廠廈活化而成的酒店，也是目前九龍灣唯一的酒店。
工廠是專為駱駝牌而設計和興建，因而有別於香港常見的分層工廠大廈(flatted factory)，改建工程相當困難。本身是建築師的梁澄宙負責策劃活化方案且提到當中困難性:「工廠近啟德機場，有高度限制。廠房採用flat slab structure (無樑板結構)，改建比普通column and beam structure (柱樑結構)難得多。建築團隊花了很多精力，才能把限制變成長處。」
同時又為了保留駱駝牌的本土特色，不論是酒店大堂還是房間的燈具都水壺設計為藍本。 例如大堂地板以製造保溫壺的原材料，如黃銅丶銅丶不銹鋼丶玻璃及彩色塑膠等拼合而成。
根據現時開業一年的網上評價，不少訪港旅客(如日本、芬蘭人)都表示室內空間較一般酒店為大，亦只需步行10分鐘就能到達該區主要商場，可謂不失為一個有挑戰性亦具有意義的活化項目。
政策的源由
「活化工廈計劃」 源於香港政府在2010年4月起實施的公共政策，容許15年以上舊工業大廈業主免補地價將整幢工廈改裝活化，合法的改裝用途包括寫字樓、藝術工作室、服務式住宅等。 截至2017年底共有159宗申請獲批，釋放逾2,000萬方呎作商廈等工業以外用途。 有代理指出，不少已活化項目呎租較活化前高出一倍，恒基地產的活化項目九龍灣創豪坊最高呎租33元，接近同區甲廈。活化政策的目的是為了釋放工業用地的閒置資源，隨著90年代香港的經濟轉型，本土輕工業大量流失往內場發展，導致原有的工業大廈使用率急劇減少。 在我的調查當中發現D2 PLACE是其中最成功的一個例子。
====================================
羅氏集團第三代接班人羅正杰的實驗品 - D2 PLACE
1975年由羅定邦成立的羅氏集團，前身為羅氏針織時裝，業務包括時裝針織、毛衫製造、零售及地產四大範疇，家族企業包括知名時裝店Bossini等為港人熟識。 現任集團副主席兼行政總裁羅正杰是羅定邦二子羅蜀凱的兒子，在加拿大修讀建築後回港接捧家族生意。 羅正杰憶述初歸香港的時候發現不少本地商場早已被外國時裝品牌搶佔， 「本土派」 的時裝店即使連集團旗下姊妹品牌Bossini及bread n butter等也難以生存。 為了重新推動本土時裝產業，決定將93年時用10億元買入位於荔枝角道的「建業中心」工廈重新「活化」改建，將擁有30年樓齡的舊工廈搖身一變成地下至四樓為商場、五樓以上為寫字樓、另設有六千平方呎天台花園的嶄新商場。
建築師為MLA Architects (HK) Limited，而室內設計由Vinoti Design & Contracting Limited負責
整個工程項目斥資3億改裝，D2 PLACE一期正式在2013年落成，之後又再投資2億元翻新及改裝二期5至11樓，將其劃為實驗空間「TheLabs滙創坊」。 D2 PLACE的D2可解作荔枝角D2出口外，同時亦意指羅正杰的夢想(Dream)。 據報導所知，現時以D2 PLACE呎租平均50元計，兩期零售連寫字樓逾50萬平方呎， 集團每月租金收入估計高達二千多萬元。
以一期2樓提供面積1.2萬呎的周末文創市集為例，目的是租予本地創業者售賣自家製產品，並整合出一個生態系統(Ecosystem)讓創業者先在市集試水溫，若果反應良好就會提供2至3個月的短期租約給創業者成為快閃店(Pop-up Store)的機會，嘗試發展成為一個本土品牌;之後可進一步「挑戰」1年租約的銷售櫃枱(Kiosk)，進行較長時間的業務測試。完成銷售櫃枱的挑戰後，至第四關則是「兩條腿走路」，創業者可揀長租店舖做生意，或索性把產品放到集團百貨店The Barn寄賣。
個人看到最好的商鋪首選二期有來自台灣的品牌「大樹先生餐廳」，幾乎每次經過都能看到大批家長帶著一班小朋友在場地內一邊玩波波池和玩具，一邊吃兒童餐，是一個非常好的假日好去處。
====================================
默默無名的賽馬會創意藝術中心
不過，並非所有活化工廈都能同樣成功建立新形象，另一邊廂位於深水埗石硤尾的賽馬會創意藝術中心(The Jockey Club Creative Arts Centre，簡稱JCCAC)由香港房屋委員會的前石硤尾工廠大廈改建的藝術中心就不太引人注意。 整個活化項目由香港浸會大學主導，香港藝術發展局和香港藝術中心為策略夥伴，香港賽馬會慈善信託基金資助。
整個翻新和改裝大廈工程建築顧問由巴馬丹拿建築及工程有限公司(P & T Architects and Engineers Ltd.)出任，而MDFA建築師事務所（Meta4 Design Forum Ltd.）負責室內設計。
香港特區政府以期限七年託管協議（Entrustment Agreement）形式把賽馬會創意藝術中心的經營權交予香港浸會大學，中心以自負營虧模式運作。 按截至2015年6月底的年度財務報告，在逾千萬收入中有46%來自商業租戶，相比起D2 PLACE差距龐大，加上自玻璃天幕倒塌後，我每次經過仍然看到內部有不少竹棚及帆布蓋頂，維修速度如同政府維修道路般非常緩慢。 且外2016年全年錄得訪客人數31.2萬人次，按年跌8000人次；而正規場地的使用率平均只有73%，比上年度80%為低。當中有JCCAC開設工作室的藝術家表示，官方單位眼見JCCAC樓下展覽場地空置多時，管理層就突然要求他們舉行展覽，並且只有兩三星期籌備。 但到了租約到期時需要續租的時候，CEO又找上門問他其實在JCCAC做什麼事情，由此可見其管理質素有多荒謬。
按JCCAC財報顯示，年度開支1441萬元，其中只有136.1萬元或9.4%是節目開支。混亂的管理問題和遠離交通(地鐵站)的地理導致JCCAC難以成為熱門地點的主因。
====================================
沒有動漫的動漫基地
和D2 PLACE一樣在2013年成立的灣仔動漫基地，前身為建於1916年的綠屋，由市建局和香港藝術中心聯辦，打正旗號宣揚香港動漫文化。 然而開幕多年，根本沒人知道有一座樓叫做「動漫基地」，而內裡只有n年前的老夫子、龍虎門之流的資料展示，半點沒有現今流行動漫作品。 據香港藝術中心總幹事林淑儀(Connie)直言經營動漫基地最困難的地方，是大家期望有好多動漫相關店舖「最多人問我為何動漫基地沒有多一些動漫相關店舖?不是我們不想要有，而是香港動漫行業營運模式比較困難，我們沒有華納兄弟Looney Tunes專門店，也沒有像宮崎駿專門店。曾經我們有小克聾貓店，但現時小克都將營運移到網上發售居多，因為舖租問題。宇宙船全線結業，因為日圓平，香港人個個都直接飛去日本買，而支持不住。」她亦否認逼遷Penguin Lab和Zcratch Creation，更稱「搬走對他們是好事，動漫基地始終是二級歷史建築，有一定限制，例如必須關掉冷氣、牆身不能釘、揼。我們有時會叫他們做些工作坊，他們又不好意思不做，對他們亦是一種壓力。而且這裏真的不適合做工作坊，地下又不能弄髒。我們試過啦，但原來唔work。」
Connie透露開幕三年多，直至12月2日，動漫基地累計人流55.7萬人次。按首年曾公布的25萬人次數字顯示，其後兩年多人流只有30.7萬人次，出現明顯倒退。其中最有趣的是其中一位租客說過，每天最多只有10個客人，有時1個也沒有，最多人來的那天是Pokemon Go推出當日人們過來捉精靈(笑)。
在上個月的新聞報導得知，動漫基地已經正式結業並重新交由市建局營運，以後大家可以叫回「茂蘿街7號」，一場鬧劇就此告終。
====================================
港島的文創市集地標 - PMQ元創方
PMQ元創方位於中環鴨巴甸街35號，前身為1951年建成的荷李活道已婚警察宿舍。 香港特區政府於2010年11月宣布改造原址成為標誌性的創意中心，現交由同心基金、香港設計中心、香港理工大學及VTC聯辦。
在2014年開幕初時被人們批評政府不懂保育，翻新過報幾乎大半單位變成商鋪，失去了建築背後的歷史價值。 雖然如此PMQ出租率的高企代表這個市場非常適合作為創業人士的立腳點。 當中有部份租客認為租金過高，PMQ參考差餉物業估價署公布2012年的中區及上環乙級寫字樓的月均租金，訂出二樓以上平均400呎創意工作室的每月基準租金為18，000元，不包括管理費及水電費，除知名設計師外的本地設計師可獲最高20%至50%折扣優惠。但租客表示本地設計師折扣優惠大多被用作租金20至25%的管理費和水電費抵銷;與此同時，同一時又有人能夠在三年急速擴張至不夠位置容納員工而搬遷至炮台山寫字樓。 民間建築公司LAAB的設計總監吳鎮麟和建築總監葉晉亨不約而同認為PMQ帶來了曝光率與生意。 他們提到「好多人都覺得PMQ租金好貴，但其實PMQ工作室實用率逾九成，一般寫字樓就只有五至七成。計實用面積的話，PMQ呎價相對來說好便宜，你由中環找到灣仔都找不到這麼便宜的租金。」在PMQ能夠遇到很多不同公司的老闆，對於拓展人脈有一定幫助。
截至2016年3月底，PMQ全年收入5066萬元，比開業首年的1647萬元為多，但單是市場推廣費用就花去近2000多萬元，令營業虧損40多萬元。並且現時仍然面對著按年下跌的人次，顯然PMQ仍未找到一個妥善的宣傳方法穩定人流。
====================================
同場加映:First Hotel in Kowloon Bay
項目地址：九龍九龍灣君立酒店
完工日期：2017
設計室：APAC Workshop
設計師：Ken Fung
經典的「駱駝牌水壺」相信很多人都聽過這牌子，但又有多少人知道他們在九龍灣開了第一間酒店?在2017年駱駝牌第三代接班人梁澄宙將九龍灣舊廠房「新駱駝大廈」活化改建而成的君立酒店(Camlux Hotel)正式開幕，是全港首間以本土品牌廠廈活化而成的酒店，也是目前九龍灣唯一的酒店。
工廠是專為駱駝牌而設計和興建，因而有別於香港常見的分層工廠大廈(flatted factory)，改建工程相當困難。本身是建築師的梁澄宙負責策劃活化方案且提到當中困難性:「工廠近啟德機場，有高度限制。廠房採用flat slab structure (無樑板結構)，改建比普通column and beam structure (柱樑結構)難得多。建築團隊花了很多精力，才能把限制變成長處。」
同時又為了保留駱駝牌的本土特色，不論是酒店大堂還是房間的燈具都水壺設計為藍本。 例如大堂地板以製造保溫壺的原材料，如黃銅丶銅丶不銹鋼丶玻璃及彩色塑膠等拼合而成。
根據現時開業一年的網上評價，不少訪港旅客(如日本、芬蘭人)都表示室內空間較一般酒店為大，亦只需步行10分鐘就能到達該區主要商場，可謂不失為一個有挑戰性亦具有意義的活化項目。
留言
張貼留言